La devolución del depósito de garantía suele ser uno de los principales motivos de conflicto al finalizar un contrato de alquiler. Mientras los inquilinos esperan recuperar el dinero entregado al inicio de la locación, muchos propietarios consideran que existen daños o deudas que justifican retener parte o la totalidad de ese monto.
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En principio, si el inmueble se entrega en buen estado y no existen daños atribuibles al inquilino, ni deudas por servicios, impuestos o expensas que estuvieran a su cargo, el propietario no tendría motivos para retener el depósito. Sin embargo, desde la derogación de la Ley de Alquileres, la devolución ya no está regida por una norma única, sino por las condiciones establecidas en el contrato firmado entre las partes.
Libertad para acordar el depósito
El Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 70/2023, impulsado por el presidente Javier Milei y vigente desde el 29 de diciembre de 2023, modificó el régimen anterior y otorgó libertad a propietarios e inquilinos para acordar el monto del depósito, la moneda en la que se entrega y la forma en que será devuelto al finalizar la locación.
«Las partes determinan libremente las cantidades y la moneda entregada en concepto de depósito, así como la forma en que será devuelto al finalizar el contrato», explicó Enrique Abatti, abogado especialista en derecho inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina.
Esto significa que el depósito puede pactarse en pesos, dólares u otra moneda, e incluso mediante bienes de valor, como lingotes de oro, monedas o una obra de arte. Asimismo, las partes pueden acordar si el depósito será devuelto por el mismo monto entregado, actualizado o equivalente al valor del último alquiler.
Antes de la derogación de la ley, el depósito no podía superar el equivalente a un mes de alquiler y debía reintegrarse tomando como referencia el valor del último mes de renta. Esa limitación ya no existe.
La importancia de lo que establece el contrato
Uno de los cambios más importantes es que la legislación actual ya no obliga a devolver el depósito actualizado. Por ello, la forma de devolución debe quedar expresamente establecida en el contrato.
Abatti explicó que actualmente rige el principio de libertad contractual, por lo que será válido aquello que ambas partes hayan acordado.
En caso de que el depósito haya sido entregado en pesos, el contrato debería indicar claramente si será reintegrado por el mismo valor nominal, actualizado o tomando como referencia el último alquiler.
El especialista advirtió que devolver el depósito por el mismo monto nominal, sin actualización, puede resultar perjudicial para el inquilino debido a la inflación acumulada durante la vigencia del contrato.
¿Cuándo puede retenerse el depósito?
El depósito de garantía tiene como finalidad cubrir posibles daños en la vivienda, deudas por servicios, impuestos o expensas, así como otros incumplimientos del inquilino.
Al finalizar el contrato, el propietario puede inspeccionar el inmueble y verificar que todas las obligaciones hayan sido cumplidas.
«Al momento de entregar la propiedad, tanto el propietario como el inquilino deben revisar el estado del inmueble conforme a lo establecido en el contrato», recomendó Abatti.
Muchos contratos establecen que el depósito será devuelto dentro de los 30 días posteriores a la entrega de las llaves, ya que durante ese período aún pueden emitirse facturas de servicios o expensas pendientes.
Según el abogado, ese plazo es razonable siempre que haya sido pactado previamente. Si el contrato no establece un plazo específico y el inquilino demuestra que no existen deudas ni daños, puede exigir la devolución inmediata del depósito.
¿Qué hacer si el propietario no devuelve el dinero?
Si el inmueble fue entregado en buenas condiciones, todas las obligaciones fueron canceladas y venció el plazo acordado, el propietario está obligado a devolver el depósito.
En caso de incumplimiento, el primer paso consiste en intimar formalmente al propietario mediante una carta documento o utilizando el medio de comunicación previsto en el contrato, como un domicilio electrónico.
«Si el propietario se niega a devolver el depósito sin una causa justificada, el inquilino debe intimarlo formalmente antes de iniciar acciones judiciales», explicó Abatti.
El reclamo suele tramitarse por la vía civil, mediante una demanda por incumplimiento contractual que puede incluir la devolución del depósito, intereses y, si corresponde, una indemnización por daños y perjuicios.
El especialista agregó que, en casos excepcionales, también podría analizarse la figura penal de retención indebida contemplada en el artículo 173, inciso 2, del Código Penal, aunque aclaró que este tipo de situaciones son poco frecuentes.
¿Se pueden reclamar intereses?
Sí. Si el propietario demora injustificadamente la devolución del depósito, el inquilino puede reclamar intereses.
Algunos contratos incluyen cláusulas penales que establecen intereses diarios o mensuales por la demora. Si esa previsión no existe, será el juez quien determine la actualización e intereses aplicables, generalmente tomando como referencia la tasa activa del Banco Nación.
En determinados casos, también puede solicitarse una indemnización por daños y perjuicios, siempre que estos puedan acreditarse.
Recomendaciones antes de entregar la vivienda
Para evitar conflictos, los especialistas recomiendan que el inquilino conserve toda la documentación relacionada con el alquiler, incluyendo:
- El contrato de locación.
- El comprobante del depósito de garantía.
- Los recibos de pago del alquiler.
- Los comprobantes de pago de expensas, servicios e impuestos.
- Fotografías o videos del estado del inmueble al momento de la entrega.
También es aconsejable firmar un acta de entrega de llaves en la que conste el estado de la propiedad y si existen o no observaciones pendientes.
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Por su parte, el propietario no puede utilizar el depósito como un fondo para cubrir cualquier gasto. Si decide descontar el costo de reparaciones, deberá justificar cuáles fueron los daños, demostrar que fueron ocasionados por el inquilino y acreditar el importe correspondiente.
Con Información de LN.-
