El proyecto de ley que el Senado analiza este jueves propone modificar el régimen de desalojos con el objetivo de acelerar los procesos judiciales, especialmente en casos de falta de pago de alquileres y vencimiento de contratos.
La iniciativa plantea cambios en el Código Procesal Civil y Comercial de la Nación y en el Código Civil y Comercial, con el propósito de reducir los tiempos que actualmente pueden demandar los juicios para recuperar un inmueble.
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Uno de los principales cambios establece que las demandas de desalojo deberán tramitar mediante el procedimiento sumarísimo, considerado la vía judicial más rápida prevista por la normativa. Además, amplía la posibilidad de iniciar una acción de este tipo a cualquier persona que invoque un derecho o interés legítimo afectado.
Las modificaciones están incluidas en el Capítulo II del proyecto, entre los artículos 12 y 23. La propuesta generó críticas de organizaciones como Inquilinos Agrupados, que advierten que podría reducir las herramientas de defensa de quienes alquilan una vivienda ante un proceso de desalojo.
Desocupación anticipada del inmueble
Uno de los cambios más relevantes está vinculado con los alquileres impagos. El proyecto contempla que el propietario pueda solicitar la entrega anticipada del inmueble antes de que exista una sentencia definitiva cuando la causa del desalojo sea la falta de pago o el vencimiento del contrato.
La medida podrá solicitarse bajo caución juratoria. Si el contrato establece un procedimiento específico y un plazo para devolver la propiedad, el juez podrá aplicar esas condiciones. En caso de no existir una cláusula al respecto, se utilizará el mecanismo general que permite ordenar la entrega anticipada cuando el derecho reclamado tenga apariencia de verosimilitud.
Sin embargo, el texto también establece una sanción para evitar abusos. Si se demuestra que el propietario obtuvo el desalojo anticipado ocultando información, pagos o documentación que acreditaban la vigencia del contrato o el cumplimiento de las obligaciones, el juez podrá imponer una multa de hasta diez veces el último valor del alquiler a favor del inquilino.
Menos pruebas y procesos más rápidos
Otra modificación busca reducir la duración de los juicios. Cuando el desalojo se base únicamente en la falta de pago o en el vencimiento del contrato, solo serán admitidas pruebas documentales y periciales.
Además, el proyecto simplifica el sistema de notificaciones. La demanda podrá comunicarse en el propio inmueble involucrado o mediante el domicilio electrónico informado por el inquilino. La intimación previa de pago también podrá realizarse por esa vía si fue establecida en el contrato.
El oficial de Justicia tendrá mayores facultades durante las diligencias, como identificar a los ocupantes, solicitar apoyo de la fuerza pública cuando sea necesario y requerir documentación personal. La sentencia de desalojo también alcanzaría a quienes ocupen el inmueble aunque no hayan sido identificados durante la notificación.
Intimación previa antes del desalojo
Antes de iniciar una demanda por falta de pago de un alquiler destinado a vivienda, el propietario deberá intimar formalmente al inquilino para que regularice la deuda.
El proyecto fija un plazo mínimo de 10 días corridos desde la recepción de esa notificación para cancelar el monto adeudado. La comunicación deberá indicar el lugar de pago y será considerada válida incluso si el inquilino se niega a recibirla o si la diligencia no puede concretarse por causas atribuibles a él.
Si la deuda no se regulariza dentro del plazo establecido, o si el contrato finalizó por cualquier motivo, el propietario podrá iniciar la acción judicial correspondiente.
Protección para personas vulnerables
La iniciativa incorpora un procedimiento especial para los casos en que en la vivienda habiten menores de edad, personas con discapacidad o adultos mayores en situación de vulnerabilidad.
Antes de ejecutar el lanzamiento, el juez deberá informar a los organismos de protección y al Ministerio Público Tutelar para que busquen una alternativa habitacional temporal en un plazo de hasta diez días. No obstante, esta intervención no frenará el avance del proceso judicial.
Devolución de llaves y cierre del contrato
El proyecto también establece nuevas reglas para la finalización de los alquileres. El propietario no podrá rechazar la entrega de llaves ni condicionarla al pago de deudas pendientes.
Si el dueño se niega a recibirlas o no responde, el inquilino podrá realizar una consignación judicial. En ese caso, los costos del trámite quedarán a cargo del propietario.
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Además, desde la notificación formal de entrega de llaves dejarán de generarse alquileres y obligaciones adicionales, siempre que el inquilino complete la consignación judicial dentro de los plazos establecidos.
Con Información de Clarin.-
