Enero suele ser un mes complejo para los consorcios, pero este año dejó una señal contundente: cada vez resulta más difícil afrontar el pago de las expensas. La morosidad aumenta, los márgenes se reducen y los edificios comienzan a reflejar puertas adentro el mismo clima de tensión que atraviesa a la sociedad.
“Hasta diciembre la mayoría venía pagando con relativa normalidad. Pero al cerrar enero noté muchos más propietarios en mora”, explicó Laura Colucci, integrante de la Comisión Directiva de Aierh Administradores, quien junto a su socia gestiona cerca de cien consorcios en distintos barrios de la Ciudad de Buenos Aires.
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En condiciones habituales, la morosidad en los edificios que administra ronda el 20%. Sin embargo, en el último mes ese porcentaje comenzó a escalar. “En algunas zonas llega al 25% y este mes se sintió mucho más. Cuando cerré la liquidación pensé que había demasiados deudores”, relató. Según indicó, el fenómeno ya no responde únicamente a un factor estacional vinculado con las vacaciones, sino a un deterioro más profundo en la capacidad de pago.
El incremento de las expensas no obedece a una sola causa. En enero confluyen distintos factores: el pago del formulario 931 correspondiente a diciembre —que incluye el aguinaldo—, la actualización de contratos de limpieza, seguridad y mantenimiento, y los ajustes salariales de los encargados. “Todo impacta en una misma liquidación y se percibe con fuerza”, detalló.
No obstante, aclaró que, a diferencia del año anterior, los aumentos no fueron desmedidos. “Los ajustes vienen más ordenados. Muchas empresas actualizan por IPC, algunas cada seis meses, otras cada tres y otras mes a mes, con subas cercanas al 2%”, señaló. El problema, sostuvo, ya no es solo cuánto sube la expensa, sino quién está en condiciones de pagarla.
Más previsibilidad, pero menos margen
Los datos respaldan ese diagnóstico. Según un relevamiento de la plataforma Consorcio Abierto, en diciembre las expensas en la Ciudad de Buenos Aires aumentaron apenas 1% respecto de noviembre y acumularon una suba de 34,7% durante 2025, muy por debajo del 154,7% registrado en 2024, aunque levemente superior a la inflación anual, que fue de 31,5%. La expensa promedio en la Ciudad se ubicó en $316.390.
Albano Laiuppa, director de la plataforma —que analiza más de 550.000 liquidaciones en todo el país—, explicó que en 2024 los incrementos se concentraron en pocos meses y obligaron a tomar decisiones con escaso margen de maniobra. “En 2025 los ajustes continuaron, pero con mayor previsibilidad”, afirmó.
Sin embargo, esa mayor estabilidad convive con una realidad más exigente: la morosidad. De acuerdo con el mismo relevamiento, el 17% de las unidades funcionales mantiene algún tipo de deuda, tanto en la Ciudad como en la Provincia de Buenos Aires, una proporción que se sostuvo a lo largo del año.
Morosidad en aumento y cuentas en rojo
Desde la consultora Idata, José Murga trazó un panorama más crítico: la morosidad en la Capital Federal alcanzó el 31% en el último mes y en la costa llegó al 42%. “Observamos consorcios con saldos negativos que se financian con deudas a proveedores o incluso con los propios administradores”, advirtió.
La situación se agrava entre los inquilinos, que enfrentan actualizaciones de alquiler por IPC y expensas en alza. “Eso genera una mayor rotación de unidades y dificulta la convivencia y la toma de decisiones”, señaló Murga.
Daniel Tocco añadió otro factor de presión: los servicios públicos. “Hay edificios con facturas de AySA que superan los cinco millones de pesos. Cuando existen morosos, el resto termina absorbiendo ese costo”, explicó. En consorcios con agua caliente central o calefacción, el impacto del gas también se vuelve significativo en determinados meses.
Obras postergadas y mantenimiento mínimo
Frente a este escenario, muchos edificios optan por reducir gastos donde es posible. “El mantenimiento preventivo es lo primero que se posterga. Se atiende únicamente lo urgente”, indicó Colucci. Pintura, arreglos estructurales y mejoras planificadas quedan en suspenso, ya que el único recurso genuino del consorcio es la expensa, y cualquier aumento adicional suele generar resistencia.
Para Murga, la combinación de incrementos constantes y morosidad creciente limita la posibilidad de encarar obras fundamentales. “Hay consorcios que apenas logran sostenerse”, graficó.
Cuando la crisis deriva en conflicto
El impacto no es únicamente financiero. Colucci advirtió que también cambió el clima interno de los edificios. “Antes los conflictos se daban entre el administrador y el consorcio. Hoy las discusiones son entre propietarios”, explicó. La falta de recursos profundiza las diferencias: quienes cumplen con el pago exigen mantenimiento y orden; quienes no pueden hacerlo se sienten cuestionados.
En edificios pequeños, donde hay pocas unidades y expensas elevadas, el efecto es aún más marcado. Un solo deudor puede desestabilizar las cuentas. “En algunos casos la expensa ronda el millón de pesos y no hay margen para distribuir mejor los gastos. Un propietario que no paga impacta de forma directa en el resto”, resumió.
Ese desequilibrio suele trasladarse rápidamente al plano personal y las tensiones escalan entre vecinos. Según Tocco, una parte de estos conflictos termina judicializada: hasta un 10% de los casos llega a juicio y otro 15% se resuelve mediante acuerdos extrajudiciales, mientras que el resto paga con dificultad mes a mes.
Pese al panorama, los especialistas subrayan que no todos los edificios atraviesan una crisis. Existen consorcios con cuentas ordenadas, planificación anual y previsión de gastos. “La realidad es muy diversa”, sostuvo Murga. “Los edificios reflejan claramente la situación económica del país”.
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Colucci coincidió y agregó una reflexión final: más allá del contexto económico, también se percibe un deterioro en la comunicación y en el respeto entre vecinos. “Al administrador cada vez le cuesta más contener y ordenar”, concluyó.
Con Información de Clarin.-
