El mercado de alquileres en la Ciudad de Buenos Aires atraviesa una transformación significativa. En agosto, el Índice de Contratos de Locación (ICL) —utilizado para actualizar los contratos regidos por la ya derogada Ley de Alquileres— registró un aumento del 55,67% interanual, el más bajo en los últimos 40 meses. Esta desaceleración, en línea con la caída de la inflación, marca un punto de inflexión tras años de fuertes subas, especialmente entre 2022 y finales de 2024.
El dato surge de un relevamiento, basado en cifras oficiales y privadas. El ICL, calculado por el Banco Central, combina la evolución del Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE). Después de alcanzar un pico del 265% en julio de 2024, el índice comenzó a descender junto con la inflación, que actualmente ronda el 1,5% mensual.
Alejandro Braña, especialista del Colegio Inmobiliario de la ciudad, señaló que “el ajuste actual representa un alivio para los inquilinos con contratos firmados bajo la ley anterior, ya que se encuentra muy por debajo de los aumentos aplicados el año pasado”. Como ejemplo, indicó que quien pagaba $300.000 mensuales hasta julio ahora abona $467.000, monto que se mantendrá hasta julio de 2026.
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Más propiedades disponibles, pero con mayores requisitos
La caída de los ajustes coincide con un incremento en la oferta de propiedades. De acuerdo con el Observatorio Estadístico del Colegio Inmobiliario, la cantidad de inmuebles disponibles en la ciudad superó las 21.000 unidades entre junio y julio, frente al techo de 19.000 observado hasta abril. Además, más de 700 departamentos registraron reducciones de precio en los últimos 60 días, con descuentos que van del 5% al 40%.
Este aumento en la oferta está vinculado, en parte, a la derogación de la Ley de Alquileres, en vigor desde 2020. Desde la implementación del Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 70/2023, los nuevos contratos se pactan libremente entre las partes. Si bien algunos propietarios optaron por seguir utilizando el ICL como mecanismo de actualización, muchos han incorporado condiciones más flexibles: plazos de 24 meses, ajustes trimestrales o cuatrimestrales, y libertad para establecer moneda, garantías y condiciones.
En este nuevo contexto, el mercado muestra señales de mayor competencia. “Ya no se alquila en 24 o 48 horas como antes. Actualmente, puede llevar entre dos y tres meses concretar un contrato, dependiendo de la zona y el estado del inmueble”, explicó Braña. Esta mayor demora está influyendo en las estrategias de fijación de precios.
Actualizaciones en los nuevos contratos
Tras el DNU que derogó la Ley de Alquileres, muchos contratos recientes mantienen el ICL como referencia. Para agosto de 2025, los ajustes estimados son los siguientes:
- Trimestral: +9,96% → $329.888 sobre base de $300.000
- Cuatrimestral: +13,58% → $340.734 sobre base de $300.000
- Semestral: +19,23% → $357.687 sobre base de $300.000
Esta nueva dinámica también favoreció un leve repunte en la demanda. Lisandro Cuello, agente inmobiliario de la zona norte de la ciudad, comentó que “ante la disponibilidad de créditos hipotecarios, muchos inquilinos comenzaron a considerar la compra de viviendas usadas o a refaccionar, priorizando el pago de una cuota en lugar de continuar alquilando”.
¿Dónde están los alquileres más caros y más económicos?
Según los portales Cabaprop y Zonaprop, estos son los precios promedio mensuales para departamentos de tres ambientes en diferentes barrios de la ciudad:
Los más caros:
- Villa Ortúzar: $1.068.000
- Villa Urquiza: $1.035.000
- Villa Devoto: $1.023.000
- Palermo: $1.018.000
- Saavedra: $1.010.000
Los más económicos:
- Villa Lugano: $679.800
- Constitución: $697.800
- Liniers: $701.000
- Monserrat: $750.800
- San Nicolás: $756.200
En general, los departamentos de tres ambientes son solicitados por familias con uno o dos hijos, aunque también hay una presencia creciente de estudiantes que comparten gastos.
Tendencias actuales: contratos, garantías y preferencias
La demanda se ha vuelto más selectiva. “Características como balcón, cocina integrada y expensas acordes al tipo de edificio son claves para cerrar un contrato”, afirmó Cuello.
También han surgido nuevas exigencias por parte de los propietarios. Agustina Scalese, de Girgola Inmobiliaria, indicó que “se solicita que la vivienda se entregue pintada y, en algunos casos, con los pisos plastificados, para garantizar su estado al finalizar el contrato”.
Los contratos actuales suelen tener una duración de dos años, con ajustes periódicos establecidos mediante el ICL o el IPC, dependiendo del acuerdo entre las partes.
En lo que respecta a garantías, coexisten dos tendencias: la garantía propietaria tradicional y el creciente uso de seguros de caución, que en algunos casos se combinan con depósitos en dólares como mecanismo de protección ante la pérdida de valor de la moneda.
En barrios intermedios como Colegiales ($994.300), Coghlan ($987.300), Belgrano ($987.700), Caballito ($939.900) y Chacarita ($918.400), los precios aún se mantienen por debajo de los barrios premium, pero resultan elevados para muchas familias cuyos ingresos aún no han recuperado el poder adquisitivo perdido en los últimos 20 meses. Esta franja media también incluye a Almagro ($885.900), Villa del Parque ($877.800) y Boedo ($890.600).
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