Aunque la oferta de alquiler de departamentos en Buenos Aires continúa en aumento, los precios de los de tres ambientes siguen siendo elevados, con promedios que alcanzan los $600,000 mensuales. Esto representa un desafío significativo para quienes buscan un lugar donde vivir.
Según Zonaprop, la oferta general de departamentos creció un 56% en comparación con septiembre de 2023. Desde finales de diciembre de 2023, tras la implementación del DNU 70 y la derogación de la Ley de Alquileres de 2020, la oferta ha aumentado un 166%. Actualmente, hay cerca de 15,000 inmuebles disponibles para alquiler, de los cuales más de la mitad se ofertan en dólares.
Los barrios más caros son Núñez y Palermo, con precios promedio de $819,900 y $811,200 para unidades de tres ambientes, respectivamente. En Puerto Madero, el barrio más nuevo, la oferta está completamente dolarizada, y los precios para departamentos de tres ambientes comienzan en 700 dólares.
Curiosamente, Chacarita y Villa Pueyrredón se encuentran entre los cinco barrios más caros, con precios de $766,100 y $755,900, superando a Belgrano, donde el alquiler promedio es de $765,300.
Leandro Molina, country manager de QuintoAndar, que gestiona Zonaprop en Argentina y Perú, explicó a Infobae que Chacarita y Villa Pueyrredón se destacan por su ubicación estratégica y buenas conexiones. «Su cercanía a barrios muy demandados, como Palermo, y a áreas en crecimiento como Villa Crespo, Colegiales y Villa Urquiza, aumenta su atractivo», comentó.
La revista Time Out incluyó a Chacarita en su lista de los 38 barrios más «cool» del mundo, destacando su gastronomía, arte y cultura. En 2022, también ocupó el puesto 37 en este prestigioso listado.
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Demanda y dinámica
La demanda de alquileres en Buenos Aires está liderada por ciudadanos venezolanos, que constituyen el grupo más numeroso de interesados. También buscan propiedades colombianos y argentinos del interior, muchos de ellos profesionales y estudiantes que comparten espacios para reducir costos.
Patricio Bedetti, de Patricio Bedetti Servicios Inmobiliarios, señaló que, además de estos grupos, «hay familias con mascotas que solían ser el público principal de estos inmuebles, pero ahora demandan menos debido a los cambios en el mercado y las nuevas dinámicas de alquiler».
Otro factor a considerar son las expensas, que para departamentos de tres ambientes superan los $85,000 en la mayoría de los barrios porteños, con un incremento del 114% desde inicios de 2024. Para los contratos actuales, se aplica un ajuste trimestral o cuatrimestral basado en el Índice de Precios al Consumidor (IPC) o el Índice de Contratos Locativos (ICL), según lo acordado entre arrendador e inquilino.
Bedetti añadió que los nuevos departamentos en el mercado compiten en un entorno de precios y calidad más agresivo tras la derogación de la Ley de Alquileres. Los precios para departamentos de tres ambientes oscilan entre $450,000 y $650,000, y las tasas de aumento se mantienen por debajo de la inflación, lo que incentiva la renegociación de contratos. Esta situación se observa en barrios como Almagro, Caballito y Boedo, que tienen precios más bajos que Palermo o Belgrano.
Zonas y tiempos de alquiler
Los barrios más buscados para alquilar departamentos de tres ambientes son Palermo, Belgrano y Caballito. Palermo concentra el 16% de las búsquedas, mientras que Belgrano y Caballito reciben un 10% cada uno. Molina explicó que la preferencia por estos barrios se debe a su ubicación, accesibilidad y cercanía a centros comerciales, universidades y autopistas. «La combinación de servicios y conectividad es un atractivo significativo para quienes buscan establecerse en un entorno urbano dinámico», destacó.
Alquilar un departamento de tres ambientes puede demorar hasta dos meses debido a la alta competencia por las unidades. Las opciones más económicas de uno y dos ambientes se alquilan más rápido, lo que refleja una tendencia similar en el mercado de ventas, donde las propiedades más accesibles se mueven con mayor agilidad.
Los tiempos de espera se han duplicado o triplicado en comparación con el año pasado. «Este movimiento en el mercado de alquileres probablemente continuará hasta al menos el primer semestre de 2025. Si la situación económica mejora y el poder adquisitivo aumenta, podríamos ver un aumento en la demanda, lo que permitiría a más personas mejorar su situación o independizarse. Sin embargo, mientras la oferta se mantenga, los precios seguirán controlados y los tiempos de alquiler podrían acortarse», concluyó Bedetti.
Precios promedio de alquiler
A continuación, se presentan los valores promedio de alquiler para departamentos de tres ambientes en la ciudad, con un tamaño promedio de 73 metros cuadrados según Zonaprop:
- Núñez: $819,900
- Palermo: $811,200
- Chacarita: $766,100
- Belgrano: $765,300
- Villa Pueyrredón: $755,900
- Colegiales: $754,000
- Villa Devoto: $748,800
- Villa Urquiza: $743,300
- Parque Chacabuco: $740,900
- Saavedra: $736,100
- Recoleta: $735,400
- Villa Ortúzar: $729,400
- Caballito: $706,000
- Villa Crespo: $702,900
- Almagro: $702,100
- Retiro: $682,600
- San Telmo: $673,700
- Boedo: $673,200
- Barracas: $672,200
- Villa del Parque: $664,800
- Parque Patricios: $651,100
- San Cristóbal: $639,100
- Flores: $636,400
- Santa Rita: $624,100
- La Boca: $621,600
- Vélez Sarsfield: $606,500
- San Nicolás: $601,700
- Monserrat: $597,900
- Balvanera: $594,500
- Villa Luro: $587,900
- Constitución: $561,800
- Floresta: $552,500
- Lugano: $481,900
