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En condiciones habituales, la morosidad en los edificios que administra ronda el 20%. Sin embargo, en el \u00faltimo mes ese porcentaje comenz\u00f3 a escalar. \u201cEn algunas zonas llega al 25% y este mes se sinti\u00f3 mucho m\u00e1s. Cuando cerr\u00e9 la liquidaci\u00f3n pens\u00e9 que hab\u00eda demasiados deudores\u201d, relat\u00f3. Seg\u00fan indic\u00f3, el fen\u00f3meno ya no responde \u00fanicamente a un factor estacional vinculado con las vacaciones, sino a un deterioro m\u00e1s profundo en la capacidad de pago.<\/p>\n\n\n\n
El incremento de las expensas no obedece a una sola causa. En enero confluyen distintos factores: el pago del formulario 931 correspondiente a diciembre \u2014que incluye el aguinaldo\u2014, la actualizaci\u00f3n de contratos de limpieza, seguridad y mantenimiento, y los ajustes salariales de los encargados. \u201cTodo impacta en una misma liquidaci\u00f3n y se percibe con fuerza\u201d, detall\u00f3.<\/p>\n\n\n\n
No obstante, aclar\u00f3 que, a diferencia del a\u00f1o anterior, los aumentos no fueron desmedidos. \u201cLos ajustes vienen m\u00e1s ordenados. Muchas empresas actualizan por IPC, algunas cada seis meses, otras cada tres y otras mes a mes, con subas cercanas al 2%\u201d, se\u00f1al\u00f3. El problema, sostuvo, ya no es solo cu\u00e1nto sube la expensa, sino qui\u00e9n est\u00e1 en condiciones de pagarla.<\/p>\n\n\n\n
M\u00e1s previsibilidad, pero menos margen<\/mark><\/strong><\/p>\n\n\n\n Los datos respaldan ese diagn\u00f3stico. Seg\u00fan un relevamiento de la plataforma Consorcio Abierto, en diciembre las expensas en la Ciudad de Buenos Aires aumentaron apenas 1% respecto de noviembre y acumularon una suba de 34,7% durante 2025, muy por debajo del 154,7% registrado en 2024, aunque levemente superior a la inflaci\u00f3n anual, que fue de 31,5%. La expensa promedio en la Ciudad se ubic\u00f3 en $316.390.<\/p>\n\n\n\n Albano Laiuppa, director de la plataforma \u2014que analiza m\u00e1s de 550.000 liquidaciones en todo el pa\u00eds\u2014, explic\u00f3 que en 2024 los incrementos se concentraron en pocos meses y obligaron a tomar decisiones con escaso margen de maniobra. \u201cEn 2025 los ajustes continuaron, pero con mayor previsibilidad\u201d, afirm\u00f3.<\/p>\n\n\n\n Sin embargo, esa mayor estabilidad convive con una realidad m\u00e1s exigente: la morosidad. De acuerdo con el mismo relevamiento, el 17% de las unidades funcionales mantiene alg\u00fan tipo de deuda, tanto en la Ciudad como en la Provincia de Buenos Aires, una proporci\u00f3n que se sostuvo a lo largo del a\u00f1o.<\/p>\n\n\n\n Morosidad en aumento y cuentas en rojo<\/mark><\/strong><\/p>\n\n\n\n Desde la consultora Idata, Jos\u00e9 Murga traz\u00f3 un panorama m\u00e1s cr\u00edtico: la morosidad en la Capital Federal alcanz\u00f3 el 31% en el \u00faltimo mes y en la costa lleg\u00f3 al 42%. \u201cObservamos consorcios con saldos negativos que se financian con deudas a proveedores o incluso con los propios administradores\u201d, advirti\u00f3.<\/p>\n\n\n\n La situaci\u00f3n se agrava entre los inquilinos, que enfrentan actualizaciones de alquiler por IPC y expensas en alza. \u201cEso genera una mayor rotaci\u00f3n de unidades y dificulta la convivencia y la toma de decisiones\u201d, se\u00f1al\u00f3 Murga.<\/p>\n\n\n\n Daniel Tocco a\u00f1adi\u00f3 otro factor de presi\u00f3n: los servicios p\u00fablicos. \u201cHay edificios con facturas de AySA que superan los cinco millones de pesos. Cuando existen morosos, el resto termina absorbiendo ese costo\u201d, explic\u00f3. En consorcios con agua caliente central o calefacci\u00f3n, el impacto del gas tambi\u00e9n se vuelve significativo en determinados meses.<\/p>\n\n\n\n Obras postergadas y mantenimiento m\u00ednimo<\/mark><\/strong><\/p>\n\n\n\n Frente a este escenario, muchos edificios optan por reducir gastos donde es posible. \u201cEl mantenimiento preventivo es lo primero que se posterga. Se atiende \u00fanicamente lo urgente\u201d, indic\u00f3 Colucci. Pintura, arreglos estructurales y mejoras planificadas quedan en suspenso, ya que el \u00fanico recurso genuino del consorcio es la expensa, y cualquier aumento adicional suele generar resistencia.<\/p>\n\n\n\n Para Murga, la combinaci\u00f3n de incrementos constantes y morosidad creciente limita la posibilidad de encarar obras fundamentales. \u201cHay consorcios que apenas logran sostenerse\u201d, grafic\u00f3.<\/p>\n\n\n\n Cuando la crisis deriva en conflicto<\/mark><\/strong><\/p>\n\n\n\n El impacto no es \u00fanicamente financiero. Colucci advirti\u00f3 que tambi\u00e9n cambi\u00f3 el clima interno de los edificios. \u201cAntes los conflictos se daban entre el administrador y el consorcio. Hoy las discusiones son entre propietarios\u201d, explic\u00f3. La falta de recursos profundiza las diferencias: quienes cumplen con el pago exigen mantenimiento y orden; quienes no pueden hacerlo se sienten cuestionados.<\/p>\n\n\n\n En edificios peque\u00f1os, donde hay pocas unidades y expensas elevadas, el efecto es a\u00fan m\u00e1s marcado. Un solo deudor puede desestabilizar las cuentas. \u201cEn algunos casos la expensa ronda el mill\u00f3n de pesos y no hay margen para distribuir mejor los gastos. Un propietario que no paga impacta de forma directa en el resto\u201d, resumi\u00f3.<\/p>\n\n\n\n Ese desequilibrio suele trasladarse r\u00e1pidamente al plano personal y las tensiones escalan entre vecinos. Seg\u00fan Tocco, una parte de estos conflictos termina judicializada: hasta un 10% de los casos llega a juicio y otro 15% se resuelve mediante acuerdos extrajudiciales, mientras que el resto paga con dificultad mes a mes.<\/p>\n\n\n\n Pese al panorama, los especialistas subrayan que no todos los edificios atraviesan una crisis. Existen consorcios con cuentas ordenadas, planificaci\u00f3n anual y previsi\u00f3n de gastos. \u201cLa realidad es muy diversa\u201d, sostuvo Murga. \u201cLos edificios reflejan claramente la situaci\u00f3n econ\u00f3mica del pa\u00eds\u201d.<\/p>\n\n\n\n