{"id":78537,"date":"2025-08-06T07:43:40","date_gmt":"2025-08-06T12:43:40","guid":{"rendered":"https:\/\/esreviral.com\/?p=78537"},"modified":"2025-08-06T07:43:42","modified_gmt":"2025-08-06T12:43:42","slug":"alquileres-en-buenos-aires-lo-que-nadie-te-conto-sobre-los-nuevos-contratos","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/esreviral.com\/?p=78537","title":{"rendered":"Alquileres en Buenos Aires: lo que nadie te cont\u00f3 sobre los nuevos contratos"},"content":{"rendered":"\n<p>El mercado de alquileres en la Ciudad de Buenos Aires atraviesa una transformaci\u00f3n significativa. En agosto, el <strong>\u00cdndice de Contratos de Locaci\u00f3n (ICL)<\/strong> \u2014utilizado para actualizar los contratos regidos por la ya derogada Ley de Alquileres\u2014 registr\u00f3 un aumento del <strong>55,67% interanual<\/strong>, el m\u00e1s bajo en los \u00faltimos 40 meses. Esta desaceleraci\u00f3n, en l\u00ednea con la ca\u00edda de la inflaci\u00f3n, marca un punto de inflexi\u00f3n tras a\u00f1os de fuertes subas, especialmente entre 2022 y finales de 2024.<\/p>\n\n\n\n<p>El dato surge de un relevamiento, basado en cifras oficiales y privadas. El ICL, calculado por el Banco Central, combina la evoluci\u00f3n del <strong>\u00cdndice de Precios al Consumidor (IPC)<\/strong> y la <strong>Remuneraci\u00f3n Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE)<\/strong>. Despu\u00e9s de alcanzar un pico del 265% en julio de 2024, el \u00edndice comenz\u00f3 a descender junto con la inflaci\u00f3n, que actualmente ronda el <strong>1,5% mensual<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p>Alejandro Bra\u00f1a, especialista del Colegio Inmobiliario de la ciudad, se\u00f1al\u00f3 que \u201c<strong><em>el ajuste actual representa un alivio para los inquilinos con contratos firmados bajo la ley anterior, ya que se encuentra muy por debajo de los aumentos aplicados el a\u00f1o pasado<\/em><\/strong>\u201d. Como ejemplo, indic\u00f3 que quien pagaba $300.000 mensuales hasta julio ahora abona $467.000, monto que se mantendr\u00e1 hasta julio de 2026.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"has-text-align-center\"><strong><a href=\"https:\/\/chat.whatsapp.com\/KWkTmakY3I05kNdd2oZl6d\"><em>\u00daNETE A NUESTRO GRUPO DE WHATSAPP PARA ESTAR INFORMADO<\/em><\/a><\/strong><\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong><mark style=\"background-color:rgba(0, 0, 0, 0)\" class=\"has-inline-color has-vivid-red-color\">M\u00e1s propiedades disponibles, pero con mayores requisitos<\/mark><\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>La ca\u00edda de los ajustes coincide con un incremento en la oferta de propiedades. De acuerdo con el Observatorio Estad\u00edstico del Colegio Inmobiliario, la cantidad de inmuebles disponibles en la ciudad super\u00f3 las <strong>21.000 unidades entre junio y julio<\/strong>, frente al techo de 19.000 observado hasta abril. Adem\u00e1s, m\u00e1s de <strong>700 departamentos<\/strong> registraron reducciones de precio en los \u00faltimos 60 d\u00edas, con descuentos que van del 5% al 40%.<\/p>\n\n\n\n<p>Este aumento en la oferta est\u00e1 vinculado, en parte, a la <strong>derogaci\u00f3n de la Ley de Alquileres<\/strong>, en vigor desde 2020. Desde la implementaci\u00f3n del <strong>Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 70\/2023<\/strong>, los nuevos contratos se pactan libremente entre las partes. Si bien algunos propietarios optaron por seguir utilizando el ICL como mecanismo de actualizaci\u00f3n, muchos han incorporado condiciones m\u00e1s flexibles: plazos de 24 meses, ajustes trimestrales o cuatrimestrales, y libertad para establecer moneda, garant\u00edas y condiciones.<\/p>\n\n\n\n<p>En este nuevo contexto, el mercado muestra se\u00f1ales de mayor competencia. \u201c<strong><em>Ya no se alquila en 24 o 48 horas como antes. Actualmente, puede llevar entre dos y tres meses concretar un contrato, dependiendo de la zona y el estado del inmueble\u201d,<\/em><\/strong> explic\u00f3 Bra\u00f1a. Esta mayor demora est\u00e1 influyendo en las estrategias de fijaci\u00f3n de precios.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong><mark style=\"background-color:rgba(0, 0, 0, 0)\" class=\"has-inline-color has-vivid-red-color\">Actualizaciones en los nuevos contratos<\/mark><\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>Tras el DNU que derog\u00f3 la Ley de Alquileres, muchos contratos recientes mantienen el ICL como referencia. Para agosto de 2025, los ajustes estimados son los siguientes:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Trimestral<\/strong>: +9,96% \u2192 $329.888 sobre base de $300.000<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Cuatrimestral<\/strong>: +13,58% \u2192 $340.734 sobre base de $300.000<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Semestral<\/strong>: +19,23% \u2192 $357.687 sobre base de $300.000<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<p>Esta nueva din\u00e1mica tambi\u00e9n favoreci\u00f3 un leve repunte en la demanda. Lisandro Cuello, agente inmobiliario de la zona norte de la ciudad, coment\u00f3 que <strong><em>\u201cante la disponibilidad de cr\u00e9ditos hipotecarios, muchos inquilinos comenzaron a considerar la compra de viviendas usadas o a refaccionar, priorizando el pago de una cuota en lugar de continuar alquilando\u201d.<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong><mark style=\"background-color:rgba(0, 0, 0, 0)\" class=\"has-inline-color has-vivid-red-color\">\u00bfD\u00f3nde est\u00e1n los alquileres m\u00e1s caros y m\u00e1s econ\u00f3micos?<\/mark><\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>Seg\u00fan los portales <strong>Cabaprop<\/strong> y <strong>Zonaprop<\/strong>, estos son los precios promedio mensuales para departamentos de tres ambientes en diferentes barrios de la ciudad:<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Los m\u00e1s caros:<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Villa Ort\u00fazar: $1.068.000<\/li>\n\n\n\n<li>Villa Urquiza: $1.035.000<\/li>\n\n\n\n<li>Villa Devoto: $1.023.000<\/li>\n\n\n\n<li>Palermo: $1.018.000<\/li>\n\n\n\n<li>Saavedra: $1.010.000<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<p><strong>Los m\u00e1s econ\u00f3micos:<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Villa Lugano: $679.800<\/li>\n\n\n\n<li>Constituci\u00f3n: $697.800<\/li>\n\n\n\n<li>Liniers: $701.000<\/li>\n\n\n\n<li>Monserrat: $750.800<\/li>\n\n\n\n<li>San Nicol\u00e1s: $756.200<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<p>En general, los departamentos de tres ambientes son solicitados por familias con uno o dos hijos, aunque tambi\u00e9n hay una presencia creciente de estudiantes que comparten gastos.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong><mark style=\"background-color:rgba(0, 0, 0, 0)\" class=\"has-inline-color has-vivid-red-color\">Tendencias actuales: contratos, garant\u00edas y preferencias<\/mark><\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>La demanda se ha vuelto m\u00e1s selectiva. <strong><em>\u201cCaracter\u00edsticas como balc\u00f3n, cocina integrada y expensas acordes al tipo de edificio son claves para cerrar un contrato<\/em><\/strong>\u201d, afirm\u00f3 Cuello.<\/p>\n\n\n\n<p>Tambi\u00e9n han surgido nuevas exigencias por parte de los propietarios. Agustina Scalese, de Girgola Inmobiliaria, indic\u00f3 que \u201c<strong><em>se solicita que la vivienda se entregue pintada y, en algunos casos, con los pisos plastificados, para garantizar su estado al finalizar el contrato<\/em><\/strong>\u201d.<\/p>\n\n\n\n<p>Los contratos actuales suelen tener una duraci\u00f3n de <strong>dos a\u00f1os<\/strong>, con ajustes peri\u00f3dicos establecidos mediante el <strong>ICL<\/strong> o el <strong>IPC<\/strong>, dependiendo del acuerdo entre las partes.<\/p>\n\n\n\n<p>En lo que respecta a garant\u00edas, coexisten dos tendencias: la <strong>garant\u00eda propietaria tradicional<\/strong> y el creciente uso de <strong>seguros de cauci\u00f3n<\/strong>, que en algunos casos se combinan con <strong>dep\u00f3sitos en d\u00f3lares<\/strong> como mecanismo de protecci\u00f3n ante la p\u00e9rdida de valor de la moneda.<\/p>\n\n\n\n<p>En barrios intermedios como Colegiales ($994.300), Coghlan ($987.300), Belgrano ($987.700), Caballito ($939.900) y Chacarita ($918.400), los precios a\u00fan se mantienen por debajo de los barrios premium, pero resultan elevados para muchas familias cuyos ingresos a\u00fan no han recuperado el poder adquisitivo perdido en los \u00faltimos 20 meses. Esta franja media tambi\u00e9n incluye a Almagro ($885.900), Villa del Parque ($877.800) y Boedo ($890.600).<\/p>\n\n\n\n<p class=\"has-text-align-center\"><strong><a href=\"https:\/\/chat.whatsapp.com\/KWkTmakY3I05kNdd2oZl6d\"><em>\u00daNETE A NUESTRO GRUPO DE WHATSAPP PARA ESTAR INFORMADO<\/em><\/a><\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"has-text-align-right\"><strong><em>Con Informaci\u00f3n de TN.-<\/em><\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Los ajustes por ICL descendieron al menor nivel desde 2022. En qu\u00e9 barrios de CABA est\u00e1n los tres ambientes m\u00e1s caros y los m\u00e1s baratos.<\/p>\n","protected":false},"author":3,"featured_media":78538,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"jnews-multi-image_gallery":[],"jnews_single_post":{"format":"standard"},"jnews_primary_category":[],"jnews_social_meta":[],"jnews_review":[],"enable_review":"","type":"","name":"","summary":"","brand":"","sku":"","good":[],"bad":[],"score_override":"","override_value":"","rating":[],"price":[],"jnews_override_counter":[],"jnews_post_split":[],"footnotes":""},"categories":[58,61],"tags":[513,44,468,3101,45,1997,6129],"class_list":["post-78537","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-argentina","category-economia","tag-alquileres","tag-argentina","tag-caba","tag-departamentos","tag-noticias","tag-precios","tag-vivienda"],"amp_enabled":true,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/esreviral.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/78537","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/esreviral.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/esreviral.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/esreviral.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/3"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/esreviral.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=78537"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/esreviral.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/78537\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":78539,"href":"https:\/\/esreviral.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/78537\/revisions\/78539"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/esreviral.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/media\/78538"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/esreviral.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=78537"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/esreviral.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=78537"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/esreviral.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=78537"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}